接受贏商網(wǎng)采訪時，李楠表示，國內(nèi)購物中心迎來發(fā)展的拐點，商業(yè)地產(chǎn)人對此都有著普遍和一致的認識，龍湖商業(yè)堅持有質(zhì)量的增長，未來將以“天街”為主品牌，每年新開2-3個天街項目，并建立與龍湖商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的標準化運營體系，逐步提升整體運營效率。

龍湖重慶時代天街俯瞰圖

李楠眼中的商業(yè)地產(chǎn)拐點和創(chuàng)新路徑

李楠對中國內(nèi)地購物中心的發(fā)展階段和脈絡(luò)有著清晰的認知，對行業(yè)前行的驅(qū)動因素有著理性的分析。她認為，中國內(nèi)地購物中心從無到有，經(jīng)歷了改革驅(qū)動、地產(chǎn)驅(qū)動、資本驅(qū)動和人本驅(qū)動四個發(fā)展階段。

從上個世紀90年代初期開始，國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商看到了中國改革開放發(fā)展的機會，帶來購物中心的初期的投資與開發(fā)；21世紀初，中國零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了交融性發(fā)展的局面，房地產(chǎn)業(yè)的火爆發(fā)展直接拉動了對購物中心的廣泛開發(fā)，眾多投資商/開發(fā)商紛紛投入到購物中心的開發(fā)中來，但因動機和理念不同而產(chǎn)生了分化，一部分傳承了發(fā)達國家購物中心開發(fā)模式的理念，以持有物業(yè)為主，一部分開始投機，利益驅(qū)動，產(chǎn)權(quán)式購物中心大量出現(xiàn)，行業(yè)的經(jīng)營狀況差別巨大。

經(jīng)歷市場的磨礪，一批偏離市場規(guī)律的開發(fā)商或轉(zhuǎn)變開發(fā)思路，或退出購物中心開發(fā)市場，購物中心的發(fā)展逐漸回到理性的軌道上來，進入資本驅(qū)動的發(fā)展階段，這是中國購物中心發(fā)展的黃金時期，理性的投資商和開發(fā)商開始關(guān)注購物中心的專業(yè)運營管理問題，解決品牌同質(zhì)化，打造購物中心的特色，繼而獲得資本投資的高額回報。

李楠表示，目前購物中心已開始進入“人本驅(qū)動”的發(fā)展階段，在選址規(guī)劃、市場定位、建筑設(shè)計、業(yè)態(tài)搭配、運營推廣一系列過程中，基于“以人為本”的出發(fā)點，并圍繞“滿足消費者需求”和“提升消費者體驗”兩方面，不斷提高購物中心的專業(yè)運營。

龍湖重慶時代天街【炫影空間】：擁有亞洲第一條來自意大利的國際A級比賽賽道、國際五星級標準防撞設(shè)施的卡丁車場

經(jīng)過20年的發(fā)展后，國內(nèi)購物中心迎來發(fā)展的拐點，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)人對此有著普遍和一致的認識。

首先是認知拐點。21世紀初以來，全國購物中心數(shù)量猛增是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外溢不理性的結(jié)果，整個行業(yè)逐漸認識到商業(yè)地產(chǎn)并不是買地皮、蓋房子、出售完那么簡單，而是從選址規(guī)劃、市場定位、建筑設(shè)計、業(yè)態(tài)搭配、品牌組合、運營推廣等方面都需要專業(yè)化運作。

其次是大環(huán)境拐點。隨著智能手機的普及、線上線下大環(huán)境的變革，電商對提袋型消費的沖擊很明顯，購物中心必須拉通線上線下全渠道，深入了解消費者，基于消費者需求推進購物中心的精細化、智能化運營。

當下，國內(nèi)購物中心的存量已經(jīng)超過6000個，參照目前的開發(fā)進度，結(jié)合全國一、二、三、四、五線城市人口數(shù)量的情況，未來十年全國購物中心的總量將達到1萬個，商業(yè)地產(chǎn)的跑馬圈地其實只有10年時間，距離行業(yè)飽和的零界點越來越近。

商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)打響了“去庫存”的戰(zhàn)役，購物中心領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺、品牌同質(zhì)化、電商沖擊、行業(yè)大數(shù)據(jù)分析薄弱等共同難題，但李楠對行業(yè)前景保有樂觀的態(tài)度，她認為，不論社會如何發(fā)展和變化，線下實體店永遠是一個核心渠道，要主動去擁抱變化、享受變化，吃到變化帶給購物中心的紅利。

李楠進一步表示，購物中心從本質(zhì)上是連接商戶和消費者的平臺，未來購物中心不僅僅是場地提供方、物業(yè)服務提供方，更是構(gòu)建商戶和消費者之間的運營服務平臺。購物中心需要聯(lián)合商戶共同滿足消費者需求、提升消費者體驗，不斷進行業(yè)態(tài)創(chuàng)新、空間創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、服務和推廣的創(chuàng)新，基于人本需求的創(chuàng)新會給購物中心帶來源源不斷的活力。

重慶龍湖時代天街D館開業(yè)現(xiàn)場

龍湖商業(yè)堅持有質(zhì)量的增長

面對國內(nèi)購物中心行業(yè)發(fā)展的拐點，以龍湖為代表的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商，又是如何應對的呢？

眾所周知，“持商業(yè)”是龍湖集團踐行的發(fā)展戰(zhàn)略，龍湖計劃用5-10年的時間，使商業(yè)成為集團新的業(yè)務增長極。即每年以集團年銷售回款的10%用作商業(yè)投資，重點布局一線及主流二線城市的交通節(jié)點。

截至2015年底，龍湖商業(yè)已成功布局西部、華北和華東三大板塊，累計開業(yè)商場數(shù)量17個，開業(yè)商場面積近150萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，從2011年至2015年龍湖租金收入的復合增長率高達37%，2015年龍湖旗下已開業(yè)商場的整體出租率達到95.9%，租金總額達15.0億元。

龍湖租金的穩(wěn)步增長是有章可循的，李楠表示，龍湖一貫堅持有質(zhì)量的增長，相比地產(chǎn)項目，商業(yè)項目的選址標準更為嚴格，一線城市及核心二線城市、便捷的軌道交通節(jié)點、人口和消費力成熟地域這三項都是商業(yè)項目拿地的硬性考量指標。

另外，龍湖的客戶研究分析比其他地產(chǎn)公司會相對超前一步，各個產(chǎn)品線的客群、客研都做得非常完善，所以在客戶研究方面會比其他競品和競爭對手做得更深入、更透徹，也看得更清晰。

自2000年首次進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以來，龍湖商業(yè)先后發(fā)展出都市型購物中心“天街”、社區(qū)型購物中心“星悅薈”和中高端家居生活購物中心“家悅薈”三條產(chǎn)品線，未來將以“天街”為主品牌，平均每年新開2-3個天街項目。

據(jù)了解，龍湖商業(yè)的主打品牌“天街”是針對中等收入新興家庭的區(qū)域性購物中心品牌，龍湖從空間營造、業(yè)態(tài)搭配、品牌引進、運營推廣、創(chuàng)新突破等各個方面都遵循以消費者為中心的理念，為“天街”項目注入活力與品質(zhì)。

龍湖重慶時代天街D館開業(yè)【極限潮玩PARTY】

2016年龍湖開業(yè)的項目是北京大興天街、重慶時代天街D館、上海虹橋天街，2017年開業(yè)的是重慶源著天街、蘇州獅山天街、杭州濱江天街、上海寶山天街、重慶U城天街二期。到2017年年底龍湖開業(yè)商場的面積將達到250萬方，形成十分可觀的商業(yè)規(guī)模。

大批項目迎來開業(yè)，對龍湖商業(yè)的管理能力提出了更高的要求。離開凱德商用加入龍湖商業(yè)的這一年里，李楠考慮最多的事情就是建立與龍湖商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的運營體系，她表示，龍湖商業(yè)一直在推進商業(yè)運營體系標準化的工作，涵蓋招商、推廣、運營、物業(yè)、工程、招采、人力等各方面的流程，逐步強化集團“支持、引領(lǐng)、管控”的三大核心功能，目前已經(jīng)形成以集團為統(tǒng)籌，各地區(qū)、各項目聯(lián)動的運作模式，在一定基礎(chǔ)上提升了整體運營效率，也為后續(xù)天街品牌的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

這種運營體系的標準化，既方便了管理，又不至于讓每個項目同質(zhì)化、臉譜化。

李楠表示，龍湖商業(yè)有一個最大的特點，就是龍湖的項目一定是針對所屬地塊和目標客群而因地制宜，每個商場前期的研發(fā)、設(shè)計的階段都有非常多的特色在里面，每一個商場都不一樣，每個商場所定位的客群也不一樣。

龍湖北京長楹天街俯瞰圖